État des risques : Ne pas déclarer tout sinistre antérieur indemnisé coûte très cher ! - 27/11/2023

Dans les dossiers de diagnostic technique de vente ou de location, l’état des risques est un formulaire qui compte autant qu’un diagnostic immobilier. Rappelons que depuis le 1er janvier 2023, il doit être fourni dès la première visite d’un bien mis en vente ou en location et être cité dans l’annonce immobilière par une mention spécifique. Document qui doit faire état de tous les risques auxquels un bien est exposé, il doit aussi informer sur les sinistres antérieurs survenus dans le bien, indemnisés par une assurance. Concernant précisément ce point, un arrêt rendu fin septembre 2023 par une cour d’appel démontre l’importance de se soumettre à cette obligation sous peine d’encourir la nullité de la vente. Votre diagnostiqueur immobilier, expert et expérimenté à Gennevilliers en termes d’état des risques, vous dit plus sur cette affaire.

État des risques : Un sinistre non mentionné entraine l’annulation d’une vente treize ans après

De nombreux biens immobiliers se situent dans des zones géographiques couvertes par un plan de prévention des risques d’inondation. Par l’achat d’un tel bien, accompagné d’un état des risques mentionnant bien ce type d’aléa, l’acquéreur assume sa décision et en paie les conséquences si un sinistre advient par la suite. Toutefois, cette mention n’exonère pas le vendeur de déclarer aussi sur le formulaire d’état des risques tout sinistre antérieur survenu au sein du bien à la suite d’une catastrophe naturelle, minière ou technologique et pour lequel une indemnisation a été perçue. Dans une affaire traitée le 28 septembre 2023 par une cour d’appel, la vente d’une maison en 2010 a été annulée parce que les vendeurs n’avaient pas signalé dans l’état des risques remis lors de la promesse de vente qu’ils avaient été indemnisés en 2002 à la suite d’une importante inondation.

État des risques incomplet : Un sinistre antérieur indemnisé, mais non déclaré par les vendeurs

En septembre et octobre 2014, soit quatre ans après leur achat, les acquéreurs ont dû faire face à deux inondations successives de leur bien, l’ayant fortement endommagé et donnant lieu à un arrêté portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle le 8 octobre 2014. A la suite de ce sinistre conséquent, ils n’ont pas tardé à se rendre compte, au vu du nombre important d’arrêtés pris depuis 1982, que les vendeurs n’avaient pas tout dit. En effet, ces derniers figuraient sur la liste des sinistrés à la suite d’évènements orageux survenus les 11 et 12 décembre 2002. Les acheteurs ont donc décidé de poursuivre les vendeurs pour avoir occulté les inondations à répétition survenues dans leur bien, dont celle ayant donné lieu à une indemnisation.

État des risques mensonger : La cour d’appel sanctionne fortement les vendeurs

En première instance, la demande en nullité de la vente par les acquéreurs avait été rejetée au titre qu’ils avaient déclaré lors de la vente qu’ils voulaient faire leur « affaire personnelle » du risque inondation. De plus, l’acte de vente contenait une clause au travers de laquelle ils renonçaient à toute demande en résolution de la vente ou en diminution du prix. Or, la cour d’appel a infirmé la décision du tribunal, estimant que ladite clause n’était applicable qu’au regard de l’obligation d’information de l’existence d’un plan de prévention des risques, mais non en ce qui concerne celle de déclarer tout sinistre antérieur indemnisé. La résolution de la vente a donc été prononcée et les vendeurs ont été condamnés à verser aux acquéreurs le prix du bien ainsi que les frais de vente et de notaire, soit près de 460 000 euros.